近几年,受国家房地产政策调控、房地产金融监管持续强化等多重因素影响,江西省部分房地产企业已停工停产,造成已预售房屋无法按时交付,建设承包方和购房业主相继到各级政府部门上访,一系列影响社会稳定、恶化行业经营环境的保交楼问题屡有发生。
目前,国务院已督促引导各银行等金融机构,根据企业发展不同的现状,针对正常运转的项目,实施金融服务政策及举措。
而地方政府面临的最大困难,是房地产出现债务危机后的处置,政府如何化解房地产风险推进复工复产。
房地产企业遇到债务危机后,市场上较为成熟的处置方式主要有以下几种:一是房地产企业主动寻找意向买家,出售项目公司股权,达到瘦身减负;二是房地产企业引入有实力的投资方,对项目公司进行增资扩股,由投资方继续投入完成项目建设;三是项目公司实施破产重整、预重整或引入共益债,政府和法院联动,借助法院平台,实现项目重生。
我省目前政府监管房地产项目公司情况不一,根据房地产企业债权债务情况,抵质押担保情况,工程款支付情况,农民工工资拖欠情况,已建已售房屋的后续交房计划及具体可行的落实措施,未建土地后续开发计划(继续建设还是转让等),具体的金融支持手段可考虑:
1、组建地方纾困基金。引入我省地方金融资产管理公司(专项处置不良资产)与相关企业共同成立纾困基金或合资企业,针对每个项目的具体情况,制定引入投资者注入资金继续开发或全盘收购项目委托第三方代建开发或实施破产重整、预重整或共益债等不同方案。
2、依法处置不良资产。与长城、东方、华融、信达等央企不良资产公司合作,由当地法院组织召开债权人会议,对项目进行预重整,经债权人大会投票通过、法院裁定,以共益债形式进入,项目的销售回款优先用于支付共益债的本息。使项目预重整结束前,杜绝项目房产、土地进行查封、股权进行冻结等影响项目推进的情况发生,保障房地产行业平稳发展态势。
3、提振地产市场信心。国有银行贷款支持加码,进一步深化银企合作,先期解决房企急需解决的现金流问题,以提振房地产市场信心,购房者预期效益提高了,整个市场才能正常有序交易流通,将带动商业银行陆续加入,加上地方金融机构大力支持,将快速解决房地产风险问题。
